1. A tulajdonközösség fenntartását egyik tulajdonostárstól sem lehet követelni, a közös tulajdon megszüntetését tehát bármelyik tulajdonostárs - külön indok nélkül is - követelheti. „A tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó jog abban áll, hogy a megszüntetést kívánó tulajdonostárs követelheti a többitől: egyezzenek bele a megszüntetésnek abba a módjába, amely a közös érdeküknek leginkább megfelel, és tegyék meg mindazokat a jognyilatkozatokat, amelyek a megszüntetéshez szükségesek.” (Világhy M.-Eörsi Gy.: Magyar polgári jog. I. köt. 355. o.) Ez minden tulajdonostársnak olyan joga, amely nem évülhet el, és amelyről érvényesen lemondani sem lehet. A tulajdonostárs tehát a közös tulajdon megszüntetését akkor is követelheti, ha a jogáról korábban lemondó nyilatkozatot tett; ez a nyilatkozat semmis.

„Alkalmatlan idő.” Joggal való visszaélés

2. Korábbi jogunk szerint általában nem lehetett a tulajdonközösség megszüntetését „alkalmatlan” időben követelni. „Alkalmatlan pedig, különösen ingatlanoknál az olyan időpont, amikor az árverési eladáshoz a kedvezőtlen gazdasági konjunktúrák miatt nem lehet reményeket fűzni, s nyilvánvaló, hogy a közös dolog értékesítése valamennyi volt tulajdonostársnak érezhető, súlyos kárt okozna.” (Magyar Magánjog. V. köt., 1942. A tulajdonjog. 292. o.) A bírói gyakorlat szerint alkalmatlanná tette az időt a tulajdonközösség megszüntetésére a lakásínség, a pénz és ingatlan értékhullámzása (Magánjogi Döntvénytár, XIV. 3.), továbbá a háborús idő (Magánjogi Döntvénytár, X. 158.). Csak kivételesen fordult elő, hogy a bíróság a tulajdonközösséget bírói árverés útján alkalmatlan időben is megszüntette, nevezetesen ha a közös birtoklás folytatását a tulajdonostárs jogellenes magatartása elviselhetetlenné tette (Magánjogi Döntvénytár, XXV. 106. II.).

Az alkalmatlan idő kifogását a Ptk. készítésekor nem fogadták el, s ennek megfelelően mondja ki a Legfelsőbb Bíróság azt, hogy „a közös tulajdon megszüntetésének nem lehet akadálya az, ha valamelyik fél az idő alkalmatlanságára hivatkozik, egyéb körülmények azonban a kereset elutasítását eredményezhetik” (PK 10. sz. állásfoglalás III. pont - PEH 93-94. o.). Azt azonban ez az állásfoglalás is megengedhetőnek tartja, hogy a közös tulajdon megszüntetését a tulajdonostársak vagy más jogosultak kárára (jogaik, törvényes érdekeik sérelmére, illetéktelen előnyök elérése végett) ne követelhessék. Ilyen helyzetekben tehát a keresetet alaptalannak kell minősíteni. Így pl. a többlakásos, lakott házasingatlanok árverésen való esetleges eladása a reális forgalmi értéket el nem érő alacsony vételár mellett történhet, s ez méltánytalan eredményre vezethet.

„Az ingatlanok értékviszonyaiban bekövetkezett jelentős mértékű és viszonylag gyors ütemű változások, a lakásszerzés nehézségei, a lakások bérleti, illetve használati díjának az emelése, továbbá az a körülmény, hogy a vonatkozó jogszabályokban írt feltételek megvalósulása esetén a bérleti és használati díj mértéke ma már a felek szabad megállapodásának tárgya, olyan tények, amelyekre tekintettel fokozottabb védelemre tarthat igényt az a tulajdonostárs, aki a közös tulajdonú ingatlanban levő - az igényét minden tekintetben kielégítő - lakását azért kényszerülne elhagyni, mert a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs részét nem képes, de nem is kívánja megszerezni.” (P. törv. 20164/1990. - BH 1990/10. sz. 377.)

Véleményem szerint, az alkalmatlan időre való hivatkozásnak indokolt lenne újra polgárjogot adni - ezt az álláspontot már évekkel ezelőtti tanulmányaimban is kifejtettem (Petrik F.: Gondolatok a közös tulajdon megszüntetéséről. Jogtudományi Közlöny, 1985/10. sz. 552. o.), annál is inkább, mert a bírói gyakorlat is hajlik arra, hogy az „alkalmatlan idő” helyett az „alaptalan kereset” fogalmát, lényegében hasonló tartalommal alakítsa ki. Továbbra is azt tartanám megnyugtató megoldásnak, ha törvényi rendezéssel határozná meg a tulajdonjog azokat az eseteket, amikor nem lehet kérni a közös tulajdon megszüntetését. „Így ha a megszüntetés

- a tulajdonostárs méltányos érdekeit jelentősen sérti, különösen ha a megszüntetés életkörülményeiben lényegesen hátrányos változással jár,

- a megszüntetés a dolog rendeltetésszerű használatát jelentősen gátolná vagy megszüntetné, vagy jelentős értékcsökkenéssel járna,

- külső körülmények folytán a dolog értékesítésére csak valóságos értéken alul kerülhetne sor, kivéve, ha ezek a körülmények nem tekinthetők tartósaknak vagy véglegeseknek” (i. m. 552. o.).

Ptk. 148. § (1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani.

(2) A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

(3) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

(4) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

A közös tulajdon megszüntetésének módjai

1. A közös tulajdon megszüntetésének két módja lehetséges: a természetbeni megosztás (a dolgot a tulajdoni hányadok szerint fizikailag megosztják), továbbá a dologra vonatkozó megosztott tulajdonjog egységesítése (a közös tulajdonban álló dolog ellenérték fejében valamelyik tulajdonostárs tulajdonába kerül, vagy a közös dolgot más tulajdonába adják).

A felek megállapodása az irányadó, hogy a tulajdonközösség megszüntetésének melyik módját választják. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak nem tudnak megállapodni, a közös tulajdont a bíróság szüntetheti meg. A bíróság nem hagyhatja figyelmen kívül, hogy a törvény a megszüntetési módok között sorrendet állított fel. Eszerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Másodsorban az a megosztási mód jöhet számításba, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Végül, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

A közös tulajdon megszüntetése természetbeni megosztás útján

2. A Ptk. 148. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Erre csak akkor kerülhet sor, ha a dolog - fizikai és jogi értelemben - megosztható. A természetbeni megosztás esetén a megosztásnak általában a tulajdoni hányadhoz kell igazodnia. A gyakorlatban azonban a hányadok szerinti arány nem mindig érvényesülhet. Főként ingatlanok esetében fordulhat elő, hogy gazdasági vagy célszerűségi okokból az egyik félnek az ő hányadát meghaladó értékű részt kell juttatni. Ilyen esetben a különbözet pénzbeli kiegyenlítéséről kell gondoskodni.

A tulajdoni arányoktól való eltérésnél jelentősége lehet annak is, hogy korábban hogyan alakult a közös ingatlan tényleges használata. A tulajdoni arányoktól eltérő használat azonban egymagában nem indokolja, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetésénél is eltérjen a tulajdoni arányoktól. „Az elsőfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetése során helyesen indult ki abból, hogy az ingatlan megosztható, így a megszüntetési módok közül a természetbeni megosztás lehetséges. Az értékkülönbözet kiszámításánál azonban nem a tulajdoni hányadokat vette alapul, hanem azt, hogy a felperes az 1/2 tulajdoni illetőségénél ténylegesen nagyobb részt használ, és ennek a résznek az értékét tekintette a számítás kiindulópontjául. A közös tulajdon megszüntetése során a bíróságnak a tulajdoni hányadokból kellett volna kiindulnia, nem pedig a használati részek nagyságából.” A természetbeni megosztás során két, közel azonos alapterületű, de eltérő értékű ingatlan jött létre. Az értékkülönbözet megfizetésénél a bíróságnak e két ingatlan értékkülönbségéből kellett volna kiindulnia. (P. törv. II. 20582/1986. - BH 1987/2. sz. 38.)

A természetbeni megosztás akadályai

3. A közös tulajdon természetbeni megosztásának a Ptk. 148. § (3) bekezdése szerint három akadálya van:

a) a természetbeni megosztás nem lehetséges vagy

b) jelentékeny értékcsökkenéssel járna vagy

c) gátolná a rendeltetésszerű használatot.

Említettük már, hogy a természetbeni megosztásra csak fizikailag osztható dolgok esetében kerülhet sor. Nem kerülhet sor természetbeni megosztásra - kivéve a tulajdonostársak megállapodásán alapuló megosztást-, ha a dolog megosztása jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy a megosztással eltérő nemű (fajú) más dolog keletkezne (pl. a gépkocsi elvileg megosztható természetben, gyakorlatilag azonban oszthatatlannak kell tekinteni). A természetbeni megosztás akkor sem lehetséges, ha ennek jogi akadálya van. Különösen ingatlanoknál ilyen a megosztáshoz szükséges hatósági engedély megtagadása. Erről a 4. pontban részletesen szólunk.

A közös tulajdont nem lehet megszüntetni úgy, hogy az az egyik fél méltányos érdekét számottevően sértse. Ezért a bíróságnak mindig vizsgálnia kell, hogy a tervezett megosztás megfelel-e az elfogadott és szokásos rendeltetésszerű használat, a célszerű elkülönítés és okszerű gazdálkodás követelményeinek. Így pl., ha „az alperes mindössze 101 négyszögöl területű ingatlanhoz jut (a felperes 509 négyszögöl területével szemben), ez pedig - főleg falusi viszonylatban - nem teszi lehetővé az ingatlan megfelelő kihasználását, minthogy még az udvartér is jelentéktelen lesz, nem szólva arról, hogy kertrész az alperesnek egyáltalán nem jut, ami a falusi életmód szempontjából jelentékeny hátrány.” (P. törv. I. 20916/1966.)

A természetbeni megosztáshoz szükséges hatósági engedély

4. „Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz jogerős államigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.” (PK 10. sz. állásfoglalás IV/d. pont - PEH 94. és köv. o.)

A bíróság akkor jár el helyesen, ha a feleket utasítja arra, hogy a hatósági engedély megszerzése érdekében járjanak el, s ennek megtörténtéig a per tárgyalását felfüggeszti. A természetbeni megosztáshoz vázrajz is szükséges, amelynek ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) bejegyzésre alkalmasnak kell lennie.

A közös tulajdon megszüntetése értékesítés (megváltás) útján

5. Ha a közös tulajdon természetbeni megosztással nem szüntethető meg, a tulajdonközösséget értékesítéssel kell megszüntetni. Az értékesítés módozatai közül az 1977. évi IV. tv.-nyel módosított 148. § az első helyen szabályozza a megváltást. A tapasztalatok ugyanis azt mutatják, hogy az értékesítésnek ez a módja a gyakorlatban jobban szolgálja a felek méltányos érdekeit, mint a - sok esetben sikerre sem vezető - árverés. A bíróságnak tehát elsősorban arra kell törekednie, hogy az egyik tulajdonostárs a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát ellenérték fejében megszerezze (magához váltsa).

A megváltásra vonatkozó korábbi rendelkezést az 1977. évi IV. tv. a bírói gyakorlatban kialakult megoldások figyelembevételével módosította. Főszabály, hogy a közös tulajdonnak megváltás útján történő megszüntetéséhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. E szabály indoka a felek rendelkezési jogának messzemenő tiszteletben tartása: akarata, szándéka ellenére senkit nem lehet tulajdonszerzésre kötelezni. E szabály alól azonban egy kivétel van: ha közös tulajdonban álló olyan házingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bennlakik, a bennlakót a magához váltásra beleegyezése nélkül is lehet kötelezni, feltéve, hogy ez nem sérti a méltányos érdekeit. A bennlakó tulajdonostárs érdeke általában azt kívánja, hogy lakásszükséglete biztosított legyen. Tulajdonostársainak pedig az áll érdekükben, hogy megfelelő ellenérték fejében szűnjék meg a tulajdonközösség. A házingatlan azonban lakott állapotban nehezen, alacsonyabb áron, sőt esetleg egyáltalában nem értékesíthető. Ha a bennlakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, eltávolítása nagy nehézségekbe ütközik. Ez a helyzet a többi tulajdonostárs helyzetét nehezíti meg, érdekeit sérti, hiszen így a tulajdoni illetőségük esetleg csak terhet jelent. Ilyen esetben tehát indokolt lehet, hogy a bíróság a bennlakó tulajdonostársat kötelezze a többiek tulajdoni hányadának a megváltására. Vizsgálni kell azonban, hogy a bennlakó a megfelelő ellenértéket méltányos érdekeinek sérelme nélkül meg tudja-e fizetni. Így ha a bennlakó nem teljesítőképes, akkor ez a megoldás nem jöhet szóba.

A teljesítőképesség vizsgálata

6. A bíróságnak akkor is vizsgálnia kell a teljesítőképességet, ha a másik tulajdonostárs maga vállalja a tulajdoni rész magához váltását. Ezekben az esetekben is tisztázni kell a vállalkozó teljesítőképességét, nehogy végrehajthatatlan ítélet keletkezzék. A teljesítőképesség vizsgálatának egyik legcélravezetőbb módja, ha a bíróság a megváltásra vállalkozót meghatározott összeg bírói letétbe helyezésére kötelezi. A teljesítőképesség vizsgálata azt is jelenti, hogy a magához váltás összegének kifizetése a másik (többi) tulajdonostárs részére méltányos határidő alatt történjék.

„A közös tulajdon megszüntetése során a másik (többi) tulajdonostárs illetőségét csak akkor lehet az ingatlant vagy egy részét birtokában tartó tulajdonostárs beleegyezése nélkül ennek a tulajdonába adni, ha ez a tulajdonostárs az ingatlanban levő lakásban lakik.” (PK 11. sz. áf. - HJGY, 1993. KJK 21. k. 119. o.)

Az állásfoglalás indokolása szerint: „A Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése értelmében a közös tulajdon úgy is megszüntethető, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.

Az általános szabály tehát az, hogy a közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját a bíróság csak akkor alkalmazhatja, ha ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs hozzájárul. Ez alól csak az az eset kivétel, ha a közös tulajdonban álló ingatlanrésznek az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adásáról van szó.

A jogszabály az ingatlanban lakó tulajdonostársról szól, és a tulajdonostárs lakáshasználatát tartotta szem előtt a jogszabály tartalmává tett ítélkezési gyakorlat is. A törvény indokolásából is kitűnik, hogy a szóban levő rendelkezés a közös ingatlanban levő lakást használó tulajdonostársra vonatkozik. Ez a rendelkezés a más helyiséget (műhelyt, üzlethelyiséget, raktárt, üdülőt stb.) vagy épület nélküli ingatlant használó tulajdonostársra nem terjeszthető ki.”

A megváltási ár (vételár) megállapítása

7. A közös tulajdon megszüntetése esetén mind a megváltási ár megállapításának, mind az árverési értékesítésnek a forgalmi érték alapján kell történnie. A Legfelsőbb Bíróság PK 10. állásfoglalásának I. pontja szerint: „A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, s kiköltözni a közösség megszüntetése esetére sem hajlandó, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. Ha méltánylandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál.”

Az áf. indokolása szerint: „A közös tulajdon megszüntetésének módjait a Ptk. 148. §-a határozza meg. A (3) bekezdés akként rendelkezik, hogy ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés útján rendeli el, ítéletében meg kell határozni, hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, ezért mennyit köteles fizetni; árverés esetén pedig mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között.

Ennek érdekében meg kell állapítani az alapul szolgáló forgalmi értéket. Az értékesítés útján befolyt összeg (árverési vételár) felosztása a tulajdoni hányadok figyelembevételével történik.

Az értéket lényegesen befolyásolja az, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanban az egyik tulajdonostárs is lakik. A mai lakásviszonyok közt ugyanis a vételkedvet nagymértékben befolyásolja, hogy a vevő a házba beköltözhet-e. Nemleges esetben gyakran nem is akad vevő. Mivel az ilyen értékcsökkenést a tulajdonostárs bennlakása okozza (ha más is lakik az ingatlanban, akkor részben), e hátrányos következményt az a tulajdonostárs (esetleg több is), aki nem lakik benn, nem viselheti, mert annak nem okozója, s az ő részén semmiféle ellentétel az értékcsökkenéssel szemben nincs. Elenyészik ez a csökkentő hatás, ha a bennlakó a perben kijelenti, hogy értékesítés esetén az ingatlanból kiköltözik. Ebben az esetben ugyanis a bíróság ítéletében a kiköltözési kötelezettséget kimondva, az árverési feltételeket és a legkisebb vételárat a bennlakás figyelmen kívül hagyásával, tehát beköltözhetőséggel jelentkező forgalmi érték alapán állapítja meg. Ezért a bennlakó tulajdonostársat ebben a kérdésben nyilatkozattételre kell felhívni. Ha a bennlakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget a kiköltözésre, a bíróságnak- az értékesítés lehetőségének előmozdítása és minél kedvezőbb vételár elérése érdekében - meg kell vizsgálni, hogy a bennlakó tulajdonostárs által használt lakás terjedelme nem haladja-e meg azt az indokolt mértéket, amelyhez neki és családjának méltányos igénye van. Igenlő esetben bennlakásának erre a mértékre szorítása, esetleg a lakásnak más részében való elhelyezése jogos érdekét értékesítés esetén nem sérti, s reá nézve nem is méltánytalan, mert a tulajdonostársak hátrányára nem élvezhet előnyöket, s emellett a vételár neki jutó része is nagyobb lesz.

Ha a magához váltásra a bennlakó tulajdonostárs lesz köteles, illetőleg jogosult, a bennlakás értékcsökkenő hatását elvileg egészen neki kellene viselnie. Ugyanez a helyzet árverési értékesítés esetén is, bár a lakáshasználat terjedelmének szűkítése esetén kisebb mértékben. Ezért ilyen esetekben a bíróságnak kétféle forgalmi értéket kell megállapítania. Egyrészt azt, amely a bennlakó tulajdonostárs bennlakása nélkül az ő lakásába való beköltözés esetén elérhető lenne. Másrészt azt, amely a bennlakás figyelembevételével elérhető. A nagyobb érték alapján kell megállapítani a benn nem lakó tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján jutó magához váltási értéket (vételárat), árverési értékesítés esetén pedig azt az összeget, amely tulajdoni hányada alapján neki jut. Ha az ítéletben megállapított legkisebb árverési vételárnál magasabb vételárat érnek el, a többlet a tulajdonostársak között abban az arányban oszlik meg, amilyenben a meghatározott legkisebb vételár megoszlana.

Ezt a számítási módot sem lehet azonban mindig mereven alkalmazni, mert az néha indokolható méltánytalan eredménnyel járhatna.

Meg kell tehát ilyen esetekben vizsgálni, hogy a bennlakó tulajdonostárs hogyan került az ingatlanba, nem a többi tulajdonostárs akaratából-e és az ő érdekükben is; nem őreá hárult-e a szülők közvetlen gyámolítása, akik éppen ezért tartották őt maguknál, míg testvéreik - a későbbi tulajdonostársak - a lakáskérdésüket másként oldották meg.

Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élő vagy a volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is előfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentő hatásának elbírálásánál ilyenkor figyelembe kell venni a házastársak megállapodását, továbbá a közös lakásnak a használata kérdésében irányadó egyéb szempontokat is.

Az eredmény ennek alapján a körülmények szerint az is lehet, hogy a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményeit egyáltalán nem lehet a bennlakóra hárítani, vagy ha igen, csak bizonyos mértékben.

Egyéb olyan körülmények is előfordulhatnak, amelyek azt indokolják, hogy nem lenne igazságos a bennlakás minden értékcsökkentő hatását a bennlakó tulajdonostársra hárítani. Más esetekben viszont a bennlakó ellen szól az ő tűrhetetlen magatartása. Mindezeket a bíróságnak megfelelően értékelnie kell.

Olyan helyzetet azonban nem szabad létesíteni, hogy a bennlakó az ingatlan értékesítése esetén az értékből egyáltalán ne, vagy csak kirívóan aránytalanul részesüljön.” (HJGY, 1993. KJK 21. k. 117. o.)

Az ingatlan forgalmi értékének megállapításával kapcsolatban a bírói gyakorlat hangsúlyozza, hogy ez az érték nem azonos a házingatlan műszaki értékével, annál több, illetve kevesebb is lehet.

A forgalmi érték megállapításánál a bírói gyakorlat a közös tulajdonban álló dolognak a közös tulajdon megszüntetésekori értékét tekinti irányadónak.

Körültekintően vizsgálni kell, hogy ha a bennlakó tulajdonostárs váltja magához a tulajdoni illetőséget: a bennlakás értékcsökkentő hatását milyen mértékben kell viselnie. A PK 10. sz. állásfoglalásban felsorolt szempontok mellett figyelemmel kell lenni arra is, hogy a bennlakó tulajdonostárs - a lakásba költözésekor vagy később - nem térítette-e meg tulajdonostársainak a lakás használati jogának vagy a lakásbérleti jognak ellenértékét [Ptk. 434. § (3) bek.]. Ha igen: a bennlakás értékcsökkentő hatását nem kell viselnie. Ugyanilyen hatása lehet annak is, ha a bennlakó a korábbi lakását adta használatba (pl. lakáscserével) tulajdonostársának.

A bírói gyakorlat - a PK 10. sz. állásfoglalásának megfelelően - egységes abban, hogy a bennlakó tulajdonostársnak a bennlakás értékcsökkentő hatását nem, vagy csak részben kell viselnie, ha pl. a tulajdonostárs a többi tulajdonostárs akaratából és érdekében került a házba, és reá hárult a szülők közvetlen gyámolítása, míg a testvérek a lakáskérdésüket másként oldották meg.

„A jelen esetben nem indokolt, hogy a bennlakásuk értékcsökkentő hatását kizárólag a felperesek viseljék. A felperesek ugyanis bérlőként laktak a perbeli öröklakásban, ennélfogva használati joguk az egész lakásra kiterjedt. Az ingatlanrész megvásárlását követően pedig az ingatlan fele részét mint tulajdonosok használták, a másik fél rész használatára pedig bérleti jogviszony folytán voltak jogosultak. A felperesek használati joga tehát korábban is a közös tulajdon megszüntetésének az idejében is kiterjedt az egész lakásra. Az alpereseket ezzel szemben ezen a lakáson soha nem illette meg a használat tényleges gyakorlásának a joga, mert az ingatlan(rész)-t a felperesek által lakottan vásárolták meg, ezért a felperesek nem vontak el tőlük használati jogot.” (P. törv. I. 20737/1985. - BH 1986/6. sz. 229.)

„A használati mód évtizedekkel ezelőtt alakult ki, ellene a tulajdonostárs nem tiltakozott, a bennlakóktól használati díjat nem követelt, az ingatlan terheit, a fenntartás és karbantartás költségeit nem viselte. A másik tulajdonos a birtokba adott rész nagyságát is figyelembe véve fizetett vételárat. Kétszeres ellenérték-fizetést jelentene, ha a birtokában levő többletterületért is a beköltözhető érték alapján kellene fizetni. A felperes a közös tulajdon megszüntetése során sem tarthat igényt többre, mint a tulajdoni illetőségének tényleges értéke, ami jelen esetben megközelítőleg a lakott értéknek felel meg.” (P. törv. I. 21130/1985.)

„A közös tulajdon megszüntetésénél a lakottságból eredő értékcsökkentő hatást nem lehet a bennlakó tulajdonostársra hárítani, ha ez méltánytalan eredménnyel járna. Ha az állapítható meg, hogy a bennlakó tulajdonostárs jelentős anyagi áldozatvállalással tette az ingatlant beköltözhetővé, s az ingatlan forgalmi értéke ennek folytán emelkedett, az értékemelkedés előnyét nem élvezheti az a tulajdonostárs, aki az eredetileg is lakott ingatlan beköltözhetősége érdekében semmilyen anyagi áldozatot nem vállalt.” (P. törv. I. 20089/1985. - BH 1986/1. sz. 15.)

A közös tulajdon megszüntetése esetén a házingatlanban maradó volt tulajdonostárs helyzetét is rendeznie kell a bíróságnak. Így, ha a bíróság a közös tulajdonnak megváltás útján való megszüntetése esetén a házingatlanban, illetőleg annak egy részében bent lakó volt tulajdonostársat nem kötelezi a lakás kiürítésére, rendelkezni kell arról is, hogy az ingatlant (annak egy részét) a volt tulajdonostárs a továbbiakban milyen jogcímen jogosult használni. Ha bérlőként marad az ingatlanban, az újabb viták elkerülése érdekében célszerű a peres felek közötti jogviszonyt e tekintetben is rendezni, a bér összegének a megállapítására is kiterjedően (P. törv. I. 20434/1971.).

A megváltási ár kifizetésének igazolása mint a tulajdonjog
bejegyzésének feltétele

8. A Ptk. 280. § (1) bek. a) pontja szerint, bármelyik fél a másik fél egyidejű teljesítését követelheti, tehát nem köteles teljesíteni addig, amíg a másik fél a teljesítést fel nem ajánlotta. A Legfelsőbb Bíróság több határozatában ezzel összhangban mondotta ki azt, hogy a bíróság valamelyik tulajdonostársat a másik tulajdonostárs illetőségének a megváltására feljogosítja, a megváltási ár fizetése, illetőleg a megváltott ingatlanrész birtokba és telekkönyvi tulajdonba adása tekintetében a feleket kölcsönös és egyidejű teljesítésre kell kötelezni (P. törv. 20761/1975. - BH 1976/11. sz. 496. - PJD VII. 62. sz.).

A tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság (PKT 3/1979. sz. alatt) a következő iránymutatást adta:

„Ha valamely ingatlanon fennálló közös tulajdont a bíróság úgy szünteti meg, hogy az egyik tulajdonostárs ingatlanhányadát a másik tulajdonostárs tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.], és egyidejűleg teljesítést rendel el, de az ellenérték későbbi megfizetésére határidőt engedélyez, a bíróság a jogerős határozat egyidejű megküldésével köteles megkeresni az illetékes földhivatalt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett, azzal azonban, hogy a bejegyzés csak akkor rendelhető el, ha a jogszerző a magához váltás teljes összegének a kifizetését a földhivatalnál igazolja.” (PEH 234. o.) Az indokolás szerint: „Mindaddig, amíg a jogszerző a teljesítést nem igazolja, a tulajdonváltozás bejegyzésének akadálya van. (…)

A bíróságnak a határozata egyidejű megküldésével az iránt kell megkeresnie a földhivatalt, hogy a magához váltás teljes összege kifizetésének igazolásáig - vagyis az akadály elhárításáig - az érdemi elintézést tartsa függőben. A megkeresést célszerű a bírósági határozat rendelkező részébe foglalni.

(…) A megkeresés beérkezését ilyen esetben is széljegyezni kell (Vhr. 93. §). A magához váltás összegének teljes kifizetését a földhivatalnál és nem a bíróságnál kell igazolni.”

Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a közös tulajdon tárgyait egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja, a haszonélvezeti jogot nem szüntetheti meg. (P. törv. I. 20741/1978. - BH 1979/5. sz. 117.) A Ptk. 157. § (3) bekezdése szerint a haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad, ezért a közös tulajdon megszüntetése sem érintheti a haszonélvezethez való jogosultságot.

A közös tulajdon megszüntetése értékesítés (árverés) útján

9. Ha a közös tulajdon természetbeni megosztására nincs lehetőség, a bíróságnak olyan megoldásra kell törekednie, hogy az egyik tulajdonostárs a másik tulajdoni hányadát magához váltsa. Ha ez sem lehetséges és a körülmények lehetővé teszik, a dolgot értékesíteni kell; a bíróság végső soron a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel rendeli el. Ebben az esetben a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. A Ptk. a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetéséről nem rendelkezik, hanem a közös tulajdon tárgyának értékesítéséről szól. Ez érthető, hiszen a közös tulajdon megszüntetésében is elsősorban a felek megállapodása az irányadó, s - ha a természetbeni megosztásra vagy a magához váltásra nem kerülhet sor - a legcélszerűbb elrendezés az, ha a felek a dolgot értékesítik. Ha a harmadik személy által tett vételi ajánlatot a tulajdonostárs elfogadja, a másik (a többi) tulajdonostársat az elővásárlási jog megilleti.

Ha a tulajdonostársak a bíróságtól kérik a közös tulajdon megszüntetését, s a bíróság csak a dolog értékesítésére lát lehetőséget, az árverés útján történő értékesítést kell elrendelni. Gyakorlatilag a bíróságnak nem áll rendelkezésére más eljárás az értékesítés végrehajtására.

Az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania: meg kell tehát határoznia, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között (PK 10. sz. állásfoglalás I. pont ind. - PEH 94. o.). Ennek érdekében meg kell állapítani az alapul szolgáló forgalmi értéket. Ha az egyik tulajdonostárs által lakott közös ingatlan kerül árverésre, a bennlakás következtében előállott értékcsökkenés figyelembevételénél ugyanazok a szempontok lesznek irányadók, amelyeket a tulajdonostárs által történő magához váltás eseteivel kapcsolatban már ismertettünk.

Ha a bíróság úgy rendelkezik, hogy az árverezési vevő köteles a bennlakó tulajdonostársnak megfelelő cserelakást felajánlani, nem lehet az ingatlan beköltözhető forgalmi értékén meghatározni a legkisebb árverési vételárat.

A közös tulajdonnak árverés útján történő megszüntetésére a PK 10. sz. állásfoglalás a következő iránymutatást adja:

„Ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bennlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítania, hogy a bennlakó tulajdonostárs - igényeinek méltányos figyelembevételével - mekkora lakásra, illetőleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy az árverési értékesítés után a bennlakó (volt) tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevő rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentő hatásának megfelelő figyelembevételével történik.

Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntető ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevő a bennlakó tulajdonostárs részére megfelelő cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni. Vita esetén a felajánlott cserelakás megfelelő voltát a bíróság a vétel után a kiköltözésre köteles és a beköltözésre jogosult fél közötti perben dönti el. Ilyen értékesítés esetén a bíróság csak azt az értékcsökkentő hatást veszi figyelembe a bennlakó tulajdonostárs terhére, amely a cserelakás felajánlásának szükséges volta miatt jelentkezik a beköltözhetőség mellett mutatkozó értékkel (vételárral) szemben. Viszont a kiköltöző javára megfelelően értékeli a költözéssel felmerülő költségeket.” (PK 10. sz. állásfoglalás II. pont)

Az áf. indokolása rámutat: „Ha a bennlakó tulajdonostárs árverés útján való értékesítés esetén nem vállal kötelezettséget arra, hogy a lakásából kiköltözik, s azt a vevő rendelkezésére bocsátja, és a lakáshasználat terjedelmének megfelelő korlátozására sincs mód, a bíróság - kérelemre - azt is kimondja az ítéletben, hogy az árverést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy amennyiben az árverési vevő a bennlakó tulajdonostársnak a vétel után a méltányos igényének megfelelő terjedelmű és minőségű cserelakást ajánl fel, a bennlakó (volt) tulajdonos az ingatlanból kiköltözni köteles, és elfoglalhatja a felajánlandó cserelakást. Ilyen vételi lehetőség esetén könnyebben jelentkezik vevő, és kedvezőbb vételárat lehet elérni. A bennlakó tulajdonostársnak a vételárból való részesedése ilyenkor is kevesebb lehet a tulajdoni hányad arányában járó összegnél, figyelemmel arra, hogy a közös ingatlanban volt lakása helyett cserelakáshoz jut, ami minden bizonnyal csökkentően hat az értékesítés során elérhető vételárra. Mindezeket már az ítéletben kell megállapítani, de mérlegelni kell a bennlakó tulajdonostárs javára a valószínű kiköltözési költségét is.

Ha azután az árverési vevő és a kiköltözésre kötelezett tulajdonostárs között vita támad a tekintetben, hogy a cserelakás megfelelő-e, ezt a bíróság köztük lefolytatandó külön perben dönti el. E perben természetesen azt is vizsgálja a bíróság, hogy a felajánlott cserelakásba költözésnek nincsenek-e jogi akadályai, a cserelakás megfelelő voltának elbírálásánál a bíróság nem lehet figyelemmel minden addig élvezett előnyre (kert, gyümölcsfák stb.), a méltányos lakásszükséglet kielégítésére azonban a lakásnak alkalmasnak kell lennie.

Ilyen esetben a kiköltöztetés végrehajtása bírósági végrehajtás útjára tartozik.” (HJGY, 1993. KJK 21. k. 117. o.)

A bírósági gyakorlat hangsúlyozza, hogy az árverés útján történő értékesítés a legvégső mód a közös tulajdon megszüntetésére. „A közös tulajdon árverés útján való megszüntetésére csak abban az esetben kerülhet sor, ha a szemben álló felek elvárható együttműködése és jogaik rendeltetésszerű gyakorlása ellenére a közös tulajdon megszüntetése más módon nem oldható meg.” (P. törv. V. 20461/1974.)

Ha azonban mindegyik tulajdonostárs a közös tulajdon értékesítéssel való megszüntetését kéri, a bíróság ezt a keresetet nem utasíthatja el. Egy konkrét ügyben a felperes a közös tulajdon megszüntetését kérte, az I. és III. r. alperes ellenkérelmében a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte. Az elsőfokú bíróság tényként állapította meg, hogy a felperes a közös tulajdon megszüntetésre irányuló jogát nem visszaélésszerűen gyakorolta. Tévedett ezért, és a kereseti kérelmen és ellenkérelmen túlterjeszkedve utasította el az elsőfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetésére irányuló igényt. A kereset a közös tulajdon megszüntetésének elsődleges módjaként a közös értékesítést, másodlagosan az árverési értékesítést jelölte meg. A Ptk. 148. § (3) bekezdésén alapuló közös értékesítéssel való közös tulajdon megszüntetése nem történhet oly módon, hogy a bíróság a tulajdonostársakat adásvételi szerződés megkötésére kötelezze. A közös tulajdon értékesítés útján történő megszüntetése a bíróság által elrendelt árverés útján történhet, amelynek kapcsán az árverési feltételeket a bíróság állapítja meg (BH 1984/3. sz. 100.). A felek közötti jogvitát valójában az árverési feltételek képezték. A további eljárás során ezért az elsőfokú bíróságnak ezeket a feltételeket kell elsődlegesen tisztáznia és azokról dönteni. A felek egyező előadásának hiányában szakértő bevezetése szükséges a legkisebb árverési vételár és a lakottsággal kapcsolatos értékcsökkenés összegének megállapítása céljából (LB Pf. II. 25574/2001., BH 2003/2. sz. 193.).

A bírói gyakorlat egységes abban, hogy ha olyan házasingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetéséről van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, e tulajdonostársat - ez irányú vállalása hiányában - megfelelő cserelakás biztosítása nélkül nem lehet a lakásból történő kiköltözésre kötelezni. A közös tulajdon megszüntetése során a bennlakó tulajdonostárs részére a lakáshasználat szempontjából legalább annyi jogot kell biztosítani, mint amennyivel az egyéb jogcímen bennlakó nem tulajdonos rendelkezne.

„Az értékesítés tehát a közös tulajdon tárgyára és nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozik. A bíróságok tehát helytelenül jártak el, mikor az árverési értékesítést csupán a felperes tulajdoni illetőségére nézve rendelték el. A közös tulajdon megszüntetésének ilyen módját a törvény nem ismeri, és ez valójában nem is jelenti a közös tulajdon megszüntetését, illetve azt csak abban az esetben eredményezheti, amennyiben az árverésre bocsátott tulajdoni hányadot a másik tulajdonostárs vásárolja meg.” (P. törv. II. 20068/1987. - BH 1987/9. sz. 309.)